پیش فروش یا پیش خرید چیست؟
پیش فروش یا پیش خرید همانطور که از اسمش پیداست ، در لغت به معنای قبل از فروش رساندن و قبل از خرید کردن است.
این اصطلاح در مورد بسیاری از معاملات انجام میشود. به طور عمده در زمینه املاک به آن دسته از املاکی که قبل از تکمیل شدن و قبل از اینکه قابل سکونت شود به فروش میرسد ، پیش فروش و به املاکی که قبل از تکمیل و ساخته شدن خریداری شود ، پیش خرید میگویند.
محاسن پیش خرید برای خریدار
- با توجه به عدم تکمیل شدن ملک مسلما قیمت پیش فروش یک آپارتمان از قیمت همان آپارتمان در حالت آماده تحویل، مقداری ارزانتر است و بعد از تکمیل شدن ملک در صورتی که بازار در شرایط یکسان باشد، خریدار میتواند آپارتمان خریداری شده را گرانتر بفروشد و سود ببرد.
- در معاملاتی که املاک بصورت آماده به فروش میرسد، خریدار می بایست مبلغ قرارداد را حداکثر ظرف مدت 2 ماه طبق توافق طرفین پرداخت کند؛ اما در معاملات پیش فروش ملک، مبلغ قرارداد به صورت مرحله ای و طی مراحل ساخت پرداخت خواهد شد. بنابراین خریدار قدرت خرید بیشتری دارد.
- در پیش فروش، طراحی و اجرای داخل ملک براساس سلیقه خریدار قابل تغییر است.
- در ساختمان های آماده تنها اجزای روکار ساختمان قابل رویت است، اما در پیش فروش تمامی مراحل ساخت و کیفیت مصالح داخلی توسط خریدار قابل رویت است.
معایب پیش خرید برای خریدار
- امکان عدم تحویل به موقع ملک از جانب سازنده
- امکان عدم اجرای مصالح طبق قرارداد توسط سازنده
- امکان کلاهبرداری توسط شرکت های نامعتبر
- امکان عدم اخذ مجوز پایانکار و عدم پرداخت خلافی به شهرداری
تنظیم قرارداد پیش خرید آپارتمان
- نکته اول
برای تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان در ابتدای امر باید مشخصات طرفین از جمله نام و تاریخ تولد و شماره شناسنامه و نشانی و شماره تماس و… قید و همچنین باید مشخص شود فروشنده چه سمتی دارد و آیا میتواند در مورد ملک معامله‌ای انجام دهد. ممکن است فروشنده مالک زمین و صاحب سند باشد و یا شاید سازنده ملک است که بر اساس توافقات سهمی از آپارتمان در حال ساخت را دارد ، پس مهم‌ترین مسأله در آغاز کار این است که مشخص شود آیا فروشنده میتواند ملک را منتقل کند یا خیر.
بسیاری از دعاوی به دلیل بی توجهی خریداران به همین امر صورت می‌پذیرد که مدارک فروشنده از جمله سند ملک ، قرارداد ساخت و یا مشارکت و نحوه تقسیم ملک بین مالک و سازنده و… را به دقت مطالعه و بررسی نمی‌نمایند و با مدارک شناسایی فروشنده از جمله شناسنامه و کارت ملی تطبیق نمی‌دهند.
- نکته دوم
بند بعدی قرارداد پیش فروش آپارتمان مشخصات مورد معامله است که باید به دقت و با جزئیات کامل ذکر شود. از جمله مساحت و طبقه و واحد و شماره ثبت ملک اصلی است در ادامه مورد معامله باید منضمات آپارتمان که عرفا جز ملحقات ملک است ذکر شود ؛ از جمله اشتراک برق ، آب ، تلفن ، گاز و… و پارکینگ و انباری است که ترجیحا محل پارکینگ و انباری نیز باید ذکر شود.
- نکته سوم
در بند بعدی این قرارداد باید مشخصات ملک از جمله نقشه و تعداد اتاق‌خواب‌ها ، کمد دیواری ، جنس مصالح ( رنگ ، شیرآلات ، دستگیره ، سیم‌کشی ، رادیاتورها ، آیفون ، درب‌ها ، کلید و پریز ، گرمایش و سرمایش ، کابینت ، سرویس بهداشتی و… ) ذکر که هر یک از موارد خود ممکن است باعث بروز اختلاف و مشکلات شود.
بند بعدی قرارداد پیش فروش آپارتمان مشخصات فنی و معماری ساختمان که کاربری زمین ، زیربنای کل ساختمان ، تعداد طبقات ، واحدها ، نوع مصالح مصرفی ساختمان ، نمای بیرونی باید ذکر گردد. می‌توان برای ضمانت اجرای این تعهدات عنوان کرد ملک هر کدام از این شرایط را نداشته باشد با توجه به نظر کارشناس از ثمن معامله کاسته میشود و یا خریدار حق فسخ معامله را دارد.
- نکته چهارم
بهای ملک و چگونگی پرداخت آن نیز امری است که باید با دقت و با جزییات در قرارداد پیش فروش آپارتمان اعلام شود. معمولاً بهترین شیوه الزام خریدار به پرداخت قسمتی از بها بر اساس مراحل پیشرفت کار است که با رسیدن به هر مرحله که زمان آن نیز در قرارداد پیش فروش آپارتمان تعیین می شود ، خریدار ملزم به پرداخت اقساط خود است که در صورت عدم پرداخت فروشنده میتواند برای خود حق فسخ قائل شود و یا به صورت روزشمار خسارت تعیین گردد و یا به تعداد روزهای دیرکرد فروشنده نیز میتواند تحویل ملک را به تأخیر بیندازد.
- نکته پنجم
مسأله دیگری که در تعهد تنظیم سند رسمی باید مورد توجه قرار گیرد اینکه شخص متعهد و فروشنده آیا سند رسمی یا وکالت‌نامه رسمی از صاحب سند برای این امر دارد یا خیر؟ که در صورت منفی بودن پاسخ ، تعهد وی هیچ الزامی برای صاحب سند به وجود نمی‌آورد و این امر خود موجب مشکلات متعدد طرفین می شود.
یکی از شروط مهم قرارداد پیش فروش آپارتمان ، تعیین تاریخ تحویل ملک است که باید برای اجرای آن ضمانت اجرای محکمی قرار داد که در صورت تأخیر خریدار بتواند کلیه ضررهای خود را جبران نماید. با توجه به مسائل مختلفی که سازندگان با آن درگیرند ، در تلاش‌اند زمان تحویل ملک را برای جلب خریدار کوتاه جلوه دهند و معمولاً به دلایل مختلف نمی‌توانند به تعهد خود پایبند باشند که این امر موجب ضرر خریداری میشود که برای سکونت در ملک خود برنامه‌ریزی نموده و هر روز تأخیر موجبات سختی و ضرر مالی وی می‌گردد ، یکی از بهترین ضمانت اجراهای تعهد تحویل ملک خسارت تأخیر روزانه بر اساس قیمت اجاره همان ملک است تا جبران خسارت خریدار را نماید.
مجموعه کلید خانه آرمانی تلاش نموده است با ارائه اطلاعات دقیقی از پروژه های ساختمانی در منطقه یک تهران ، خدمات منحصر به فردی را در اختیار شما عزیزان قرار دهد.
هدف ما ارائه بهترین و به روز ترین خدمات بر پایه صداقت و اعتماد محور و در نتیجه رضایت شما عزیزان است.
به شما پیشنهاد میکنیم در زمان پیش خرید از مشاوره های تخصصی مجموعه کلید خانه آرمانی استفاده کنید و در کمترین زمان ، اقامت دلخواه را برای خود و خانواده تان فراهم کنید.
همچنین برای فروش املاک خود نیز میتوانید با عضویت در سایت ، ملک خود را در بانک اطلاعات ثبت ملک نمایید.
برای مشاوره میتوانید با شماره 09121135364 تماس حاصل فرمایید.
